Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã có công văn 1316/BXD-QHKT có ý kiến như sau:
1. Sự phù hợp với quy hoạch xây dựng vùng và đô thị
Quy hoạch tỉnh Bắc Giang thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 219/QĐ-TTg ngày 17/02/2022 có xác định Khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ Yên Lư tại xã Yên Lư và thị trấn Nham Biền, huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang với quy mô 600 ha, trong đó diện tích quy hoạch giai đoạn 2021-2030 gồm Khu công nghiệp Yên Lư 377ha (đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang phê duyệt quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 và quyết định thành lập) và phần mở rộng có diện tích 223ha, phần đô thị – dịch vụ có quy mô 60ha. Đề xuất dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Yên Lư (phần mở rộng), tỉnh Bắc Giang phù hợp định hướng Quy hoạch tỉnh Bắc Giang về chức năng công nghiệp.
Cụ thể hóa Quy hoạch tỉnh Bắc Giang, Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang đã chỉ đạo tổ chức lập Đồ án Quy hoạch phân khu xây dựng Khu công nghiệp Yên Lư (phần mở rộng) theo quy định pháp luật về quy hoạch xây dựng, quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế. Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 555/BXD-QHKT ngày 20/02/2023 góp ý kiến đối đồ án quy hoạch phân khu nêu trên. Việc chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Yên Lư (phần mở rộng), tỉnh Bắc Giang phải được thực hiện trên cơ sở quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp được phê duyệt theo quy định pháp luật.
2. Cơ cấu sử dụng đất của dự án
Hồ sơ đề nghị thực hiện dự án có cơ cấu các loại đất giao thông, cây xanh, khu kỹ thuật cơ bản phù hợp với Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD. Cần lưu ý mỗi loại đất giao thông, cây xanh phải đảm bảo tỷ lệ tối thiểu 10% diện tích toàn khu, không bao gồm đất giao thông, cây xanh trong khuôn viên lô đất các cơ sở sản xuất; đảm bảo yêu cầu khoảng cách an toàn về môi trường theo quy định.
3. Sự phù hợp của các khoản mục chi phí đầu tư do Nhà đầu tư xác định trong hồ sơ dự án
3.1. Về nội dung đề nghị đầu tư của dự án:
Theo thuyết minh báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của Dự án, việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Yên Lư (phần mở rộng) với quy mô đầu tư: hệ thống đường giao thông, hệ thống san nền và thoát nước mưa, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước thải và vệ sinh môi trường, hệ thống cấp điện, hệ thống chiếu sáng công cộng, hệ thống thông tin liên lạc. Tuy nhiên, Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thuyết minh chưa chi tiết mục tiêu đầu tư, thông số kỹ thuật các hạng mục theo yêu cầu thiết kế của dự án. Đề nghị Nhà đầu tư rà soát, thuyết minh rõ mục tiêu đầu tư, thông số kỹ thuật các hạng mục theo yêu cầu thiết kế của Dự án, làm cơ sở xác định chi phí đầu tư xây dựng Dự án đảm bảo hiệu quả đầu tư, phù hợp quy định pháp luật xây dựng về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
Ngoài ra, theo bản vẽ thiết kế sơ bộ kèm theo hồ sơ đề xuất đầu tư, ngoài hệ thống đường giao thông nội bộ, dự án còn đầu tư xây dựng hoàn thiện tuyến đường ĐH.5B (ĐT398 – tỉnh Bắc Giang) thuộc phạm vi một phần của dự án nhưng chưa thuyết minh rõ phương án đồng bộ, đấu nối với tuyến đường ĐH.5B ngoài phạm vi của dự án. Đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang, Nhà đầu tư nghiên cứu, thống nhất phương án thiết kế đầu tư xây dựng tuyến đường ĐH.5B, đảm bảo tuyến giao thông, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, phù hợp với quy hoạch của Tỉnh và hiệu quả đầu tư của dự án.
3.2. Về thời gian thực hiện dự án:
Nghiên cứu rà soát để thống nhất giữa thuyết minh tại Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư và dự kiến kế hoạch phân bổ vốn tại Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của Dự án; có thể ảnh hưởng cơ cấu nguồn vốn, kế hoạch thu hồi vốn và các khoản chi phí dự kiến khác. Đề nghị rà soát, chuẩn xác, bổ sung thuyết minh rõ làm cơ sở xác định kế hoạch phân bổ vốn, các khoản chi phí dự kiến, đảm bảo tính đúng, tính đủ, hiệu quả đầu tư, phù hợp với thời gian thực hiện dự án và quy định của pháp luật.
3.3. Về sơ bộ tổng mức đầu tư:
Hồ sơ đề xuất của Dự án không kèm theo chi tiết xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, do đó, Bộ Xây dựng chưa đủ cơ sở để góp ý về sự phù hợp của sơ bộ tổng mức đầu tư với quy định. Đề nghị Nhà đầu tư làm rõ chi tiết sơ bộ tổng mức đầu tư, đảm bảo phù hợp pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
Tính theo suất vốn đầu tư Bộ Xây dựng công bố tại Quyết định số 610/QĐ-BXD ngày 13/7/2022, chi phí đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Yên Lư (phần mở rộng) (suất vốn đầu tư chưa bao gồm chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí dự phòng; chi phí lãi vay; xây dựng hệ thống kỹ thuật bên ngoài khu công nghiệp, khu đô thị, trang thiết bị, lắp đặt hệ thống điện, cấp thoát nước trong nhà) cao hơn so với sơ bộ tổng mức đầu tư Dự án trong hồ sơ đề xuất của Dự án.
Việc xác định sơ bộ tổng mức đầu tư thực hiện theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và Phụ lục I Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Nhà đầu tư căn cứ quy định nêu trên, rà soát yêu cầu thiết kế, quy mô đầu tư, mục đích đầu tư của Dự án; tổ chức, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư đảm bảo dự trù đủ kinh phí, hiệu quả đầu tư của dự án, phù hợp quy định pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng hiện hành. Đề nghị Nhà đầu tư nghiên cứu, rà soát chi phí đầu tư xây dựng đảm bảo phù hợp với quy mô đầu tư và các quy định pháp luật về lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
4. Phương án phát triển nhà ở, công trình dịch vụ, tiện tích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp
4.1. Việc bố trí nhà ở tái định cư:
Tại khoản 4, khoản 5 Điều 35 Luật Nhà ở năm 2014 quy định trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư. Trường hợp phải đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư thì phải thực hiện theo dự án; đối với khu vực nông thôn thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư phải bao gồm cả việc bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho người thuộc diện được tái định cư. Theo báo cáo đề xuất thì hiện trạng khu đất thực hiện dự án có khoảng 1,05 ha đất ở. Hồ sơ dự án đã có phương án tổng thể bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư, tuy nhiên chưa có phương án xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư theo quy định nêu trên. Do vậy đề nghị nghiên cứu, báo cáo bổ sung theo quy định.
4.2. Việc bố trí nhà ở xã hội, các công trình hạ tầng xã hội phục vụ người lao động trong khu công nghiệp:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014, khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp); quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn (sau đây gọi chung là khu nghiên cứu đào tạo), cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.
Tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Điều 6 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.
Ngày 28/5/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 35/2022/NQ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế (thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018), trong đó, đã sửa đổi một số chính sách: (i) Khi lập Danh mục các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải dành tối thiểu 2% tổng diện tích của các khu công nghiệp để quy hoạch xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp (điểm d khoản 4 Điều 4); (ii) Cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp; bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan; bảo đảm an ninh, trật tự và không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trong khu công nghiệp (khoản 3 Điều 25).
Theo báo cáo giải trình tại Văn bản số 01/2013/CV-WIC-BPTDA ngày 31/01/2023 của Công ty cổ phần Đầu tư Western Pacific thì Dự án Khu công nghiệp Yên Lư (phần mở rộng) có quy mô khoảng 202,35ha, với số lượng lao động khoảng 22.000 công nhân. Theo đó, trong đề án phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân tỉnh Bắc Giang cũng đã xác định Khu công nghiệp Yên Lư được bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội với tổng diện tích khoảng 31,7ha tại thôn Thị Long và thôn Đa Thịnh, đáp ứng nhu cầu cho khoảng 50.000 người. Ngoài ra, tại lô đất DV-01 với diện tích 1,92ha dự kiến dành ra 50% diện tích để xây dựng công trình lưu trú cho người lao động, chuyên gia trong khu công nghiệp. Tuy nhiên, chưa cụ thể về quy mô, số lượng nhà ở công nhân, do vậy, cần báo cáo làm rõ hơn nội dung này.
5. Việc đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản
Tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có quy định dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan; dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Do vậy, hồ sơ đề nghị dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Yên Lư (phần mở rộng) cần nghiên cứu bổ sung để đảm bảo tuân thủ đầy đủ, đúng các yêu cầu trên.
6. Ý kiến khác
– Theo Quy hoạch tỉnh Bắc Giang thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 219/QĐ-TTg ngày 17/02/2022, Khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ Yên Lư (gồm phần mở rộng) được dự kiến thực hiện trong giai đoạn đến 2030. Do đó, đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang bổ sung thuyết minh, làm rõ sự cần thiết phát triển Khu công nghiệp Yên Lư (phần mở rộng) tại thời điểm hiện nay.
– Trên địa bàn huyện Yên Dũng, Khu công nghiệp Yên Lư (377ha) dự kiến sử dụng 42.000 lao động, Khu công nghiệp Yên Lư (phần mở rộng) dự kiến sử dụng 22.000 lao động, dự án Khu nhà ở công nhân quy mô 31,7 ha giáp Khu công nghiệp Yên Lư đã được nêu trong Đề án phát triển nhà ở xã hội cho công nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang đến 2025, định hướng 2030 (Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang phê duyệt tại Quyết định số 629/2021/QĐ-UBND ngày 24/6/2021), đề nghị có phương án kết hợp quy hoạch phát triển khu công nghiệp với quy hoạch phát triển đô thị, đảm bảo phân bố dân cư, nhà ở và các công trình xã hội, văn hóa, thể thao phục vụ công nhân làm việc trong khu công nghiệp đáp ứng nhu cầu sử dụng của khu công nghiệp và phù hợp với các yêu cầu phát triển của huyện Yên Dũng và thành phố Bắc Giang, đảm bảo phát triển đồng bộ công nghiệp gắn với phát triển hạ tầng đô thị (bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội), hướng tới nâng cao chất lượng sống người dân, gắn với bảo vệ môi trường và phát triển bền vững.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 1316/BXD-QHKT.