Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã có công văn 1315/BXD-QHKT có ý kiến như sau:
1. Sự phù hợp với quy hoạch xây dựng vùng và đô thị
Quy hoạch tỉnh Bắc Giang thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 219/QĐ-TTg ngày 17/02/2022 có xác định Khu công nghiệp Châu Minh – Bắc Lý – Hương Lâm tại xã Châu Minh, xã Bắc Lý, xã Hương Lâm, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang với quy mô 211 ha. Đồ án Quy hoạch chung đô thị Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang, đến năm 2035 (tỷ lệ 1/10.000) được Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang phê duyệt tại Quyết định số 846/QĐ-UBND ngày 26/12/2018 và điều chỉnh cục bộ tại Quyết định số 837/QĐ-UBND ngày 12/8/2022 có quy hoạch đất công nghiệp tại xã Châu Minh, Bắc Lý, Hương Lâm để thực hiện dự án khu công nghiệp theo định hướng Quy hoạch tỉnh Bắc Giang đã được phê duyệt. Đề xuất dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Châu Minh – Bắc Lý – Hương Lâm, tỉnh Bắc Giang phù hợp định hướng Quy hoạch tỉnh Bắc Giang, Quy hoạch chung đô thị Hiệp Hòa về chức năng công nghiệp.
Cụ thể hóa Quy hoạch tỉnh Bắc Giang, Quy hoạch chung đô thị Hiệp Hòa, Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang đã chỉ đạo tổ chức lập Đồ án Quy hoạch phân khu xây dựng Khu công nghiệp Châu Minh – Bắc Lý – Hương Lâm theo quy định pháp luật về quy hoạch xây dựng, quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế. Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 564/BXD-QHKT ngày 20/02/2023 góp ý kiến đối đồ án quy hoạch phân khu nêu trên. Việc chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Châu Minh – Bắc Lý – Hương Lâm, tỉnh Bắc Giang phải được thực hiện trên cơ sở quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp được phê duyệt theo quy định pháp luật.
2. Cơ cấu sử dụng đất của dự án
Hồ sơ đề nghị thực hiện dự án có cơ cấu các loại đất giao thông, cây xanh, khu kỹ thuật cơ bản phù hợp với Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD. Cần lưu ý mỗi loại đất giao thông, cây xanh phải đảm bảo tỷ lệ tối thiểu 10% diện tích toàn khu, không bao gồm đất giao thông, cây xanh trong khuôn viên lô đất các cơ sở sản xuất; đảm bảo yêu cầu khoảng cách an toàn về môi trường theo quy định.
3. Sự phù hợp của các khoản mục chi phí đầu tư do Nhà đầu tư xác định trong hồ sơ dự án
Các quy định tại Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và các Thông tư của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng, Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 ban hành định mức xây dựng…) áp dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước đầu tư công, dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP). Trường hợp áp dụng các quy định nêu trên để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án, cần lưu ý:
a) Xem xét tính toán, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư cho cả dự án, không tách riêng từng giai đoạn do theo hồ sơ, tài liệu gửi kèm Văn bản đề nghị thực hiện dự án ngày 06/01/2023 của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển hạ tầng HIGHTECH (kèm theo Văn bản số 287/BKHĐT-QLKKT), dự án không được phân kỳ đầu tư, không tách thành các dự án thành phần (chỉ phân chia giai đoạn đầu tư).
b) Về xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:
Kiểm tra, rà soát, xác định các khoản mục chi phí trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo địa điểm, diện tích cần sử dụng cho dự án; khối lượng phải bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và các chế độ chính sách về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất tại địa điểm dự kiến có dự án và các chế độ chính sách của nhà nước có liên quan (trong đó lưu ý về diện tích đất tính toán chi phí hỗ trợ bàn giao sớm; mức phí hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất… theo quy định).
c) Về xác định chi phí xây dựng và chi phí thiết bị:
– Chi phí xây dựng và chi phí thiết bị được xác định trên cơ sở suất chi phí xây dựng và suất chi phí thiết bị năm 2021 được công bố tại Quyết định số 610/QĐ-BXD ngày 13/7/2021 của Bộ Xây dựng. Do đó, cần xem xét việc điều chỉnh, quy đổi suất chi phí phù hợp với thời điểm tính toán.
– Suất chi phí xây dựng, suất chi phí thiết bị đang được xác định theo quy mô đầu tư của từng giai đoạn (50ha đối với Giai đoạn 1 và 160,96ha đối với Giai đoạn 2). Đề nghị xác định chi phí xây dựng, suất chi phí thiết bị theo quy mô của cả dự án là 210,96ha (mã hiệu 13300.02).
d) Về xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác:
– Tính toán, xác định lại các khoản mục chi phí theo giá trị chi phí xây dựng, chi phí thiết bị cho cả dự án (tính chung cho cả 02 giai đoạn).
– Kiểm tra, tính toán lại các chi phí tư vấn, chi phí khác đảm bảo tuân thủ đúng các quy định pháp luật áp dụng cho dự án (như: xác định chi phí rà phá bom mìn, vật nổ theo quy định tại Thông tư số 123/2021/TT-BQP 20/09/2021 của Bộ Quốc phòng; chi phí bảo hiểm theo quy định tại Thông tư số 50/2022/TT-BTC ngày 11/8/2022 của Bộ Tài chính; chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán theo quy định tại Nghị định số 99/2021/NĐ-CP ngày 11/11/2021 của Chính phủ về quản lý, thanh toán, quyết toán sử dụng vốn đầu tư công …).
– Chuyển chi phí cắm mốc từ chi phí tư vấn sang chi phí khác; chuyển chi phí nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa từ chi phí khác sang chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
– Xem xét việc tính toán chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng đảm bảo phù hợp với tiến độ vay và lãi suất vay vốn bình quân.
d) Về xác định chi phí dự phòng:
Nghiên cứu quy định tại Phụ lục I Thông tư số 11/2021/TT-BXD để xác định chi phí dự phòng; đảm bảo dự trù đúng, đủ chi phí để thực hiện dự án; đảm bảo hiệu quả và khả thi cho dự án. Lưu ý: kiểm tra, rà soát, tránh trùng, lặp kinh phí dự phòng (di chuyển mồ mả, khôi phục kênh mương, đường giao thông hoàn trả…) đã tính trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
4. Phương án phát triển nhà ở, công trình dịch vụ, tiện tích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp
4.1. Việc bố trí nhà ở tái định cư:
Tại khoản 4, khoản 5 Điều 35 Luật Nhà ở năm 2014 quy định trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư; trường hợp phải đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư thì phải thực hiện theo dự án; đối với khu vực nông thôn thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư phải bao gồm cả việc bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho người thuộc diện được tái định cư.
Theo báo cáo đề xuất thì hiện trạng khu đất thực hiện dự án không có đất ở. Tuy nhiên, đề nghị nghiên cứu, rà soát, trường hợp có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì căn cứ quy định nêu trên để thực hiện.
4.2. Việc bố trí nhà ở xã hội, các công trình hạ tầng xã hội phục vụ người lao động trong khu công nghiệp:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014, khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp); quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn (sau đây gọi chung là khu nghiên cứu đào tạo), cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.
Tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Điều 6 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.
Ngày 28/5/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 35/2022/NQ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế (thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018), trong đó, đã sửa đổi một số chính sách: (1) Khi lập Danh mục các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải dành tối thiểu 2% tổng diện tích của các khu công nghiệp để quy hoạch xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp (điểm d khoản 4 Điều 4); (2) Cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp; bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan; bảo đảm an ninh, trật tự và không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trong khu công nghiệp (khoản 3 Điều 25).
Theo báo cáo đề xuất đầu tư thì Khu công nghiệp có quy mô khoảng 210,96ha với số lượng lao động khoảng 30.000 công nhân. Tuy nhiên, hồ sơ dự án chưa có phương án về việc bố trí chỗ ở cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp, do vậy báo cáo cần bổ sung nội dung này.
5. Việc đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản
Tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có quy định dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan; dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Do vậy, hồ sơ đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Châu Minh – Bắc Lý – Hương Lâm, tỉnh Bắc Giang cần nghiên cứu bổ sung để đảm bảo tuân thủ đầy đủ, đúng các yêu cầu trên.
Một số ý kiến khác:
– Về căn cứ pháp lý, bổ sung Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng; Thông tư số 04/2022/TT-BXD ngày 24/10/2022 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về hồ sơ nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng và quy hoạch nông thôn và Quyết định phê duyệt quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp Châu Minh – Bắc Lý – Hương Lâm.
– Theo hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư thì diện tích đất nông nghiệp chuyển đổi sang đất công nghiệp là 171,91ha, chiếm tỷ lệ 81,50% diện tích đất quy hoạch khu công nghiệp, do đó cần có các đề xuất, giải pháp hỗ trợ đối với người dân có đất trong khu vực thực hiện dự án cho phù hợp, xây dựng phương án hoàn trả hệ thống giao thông, hệ thống mương thoát nước hiện trạng nằm trong diện tích quy hoạch khu công nghiệp nhằm đảm bảo ổn định hoạt động sản xuất cũng như phát triển kinh tế của địa phương.
– Chủ đầu tư cần bổ sung đánh giá về điều kiện, khả năng đáp ứng, kết nối của hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu vực. Cần tính toán và đánh giá cụ thể về mật độ giao thông, nhu cầu sử dụng nước sạch, tổng lượng nước thải phát sinh, nhu cầu cấp điện của khu công nghiệp để có giải pháp kết nối đồng bộ, đảm bảo khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng khu vực.
– Bổ sung báo cáo, đánh giá cụ thể về định hướng ngành nghề thu hút đầu tư vào khu công nghiệp; đề xuất tiến độ, thời gian đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đặc biệt việc đầu tư xây dựng trạm xử lý nước thải để đảm bảo phục vụ cho nhà đầu tư thứ cấp đi vào hoạt động và không gây ô nhiễm môi trường của khu vực khi được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 1315/BXD-QHKT.